상가 공실 어떻게? 해결하려면 다양한 방법 강구

필자도 상가 공실을 어떻게 해야 할지 고민이 많아 해결하려고 다양한 방법을 강구중에 있다. 고민하고 계실 분들과 공감이 될 수 있는 글이기를 바라는 마음에서 이 글을 씁니다.

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코로나 이후 미국의 상가

코로나 이후 현시점에서 미국의 상가는 어떠할까? 선진국의 모습을 보면 우리의 앞으로의 모습을 어느 정도 볼 수 있지 않을까? 미국과 우리나라는 다르지만 참고를 해야 하고 대비해야 하는 것은 맞는 것 같다.

코로나 이후에 죽었던 상권이 되살아나고 거리에 사람들이 늘어나면서 좋은 시절이 올 것이라 생각했지만 미국의 상가 역시 불황이다. 미국은 사무실부터 공실이 많아 주변 상가는 연쇄적으로 공실이 많다.

 

코로나 시대에 재택근무가 한창이었던 미국이다. 각 기업에서 다시 사무실을 늘리고 직원들을 출근하게 하려 했는데 직원들은 재택근무를 선호한다. 이에 회사는 사무실 비용도 줄일 수 있으면 회사로서는 이득이기에 사무실을 줄여나간다. 미국은 철저한 업무성과 위주의 회사이다. 우리나라는 출근해서 주어진 시간에 일을 하고 야근하는 노력하는 모습을 좋아한다. 미국은 그렇지 않다. 적은 시간을 일해도 성과가 많으면 인정해 준다. 출근을 하지 않아도 비슷한 성과를 낸다면 재택근무를 그대로 시행한다. 그래서인지 사무실 공실이 쌓이고 주변 상가 공실도 쌓여간다.

 

우리나라와 다른 구조를 가지고 있어 걱정을 안해도 될 듯 하지만 그렇지 않다. 사무실이나 상가에 투자한 투자자들이 이자를 못내기 시작하면 미국의 은행 또한 위험하다. 특히 미국의 중소 은행들은 사무실이나 상가에 집중 투자되어 있다. 줄도산이 일어날 수도 있는 상황에 와있다. 중소 은행들이 무너지기 시작하면 미국의 경기는 더욱 불황에 빠져들 것이다. 그렇게 되면 해외 투자했던 투자금부터 회수하기 마련인데 우리나라의 투자금을 회수할 가능성이 많다. 현재 우리나라와 미국의 금리차이는 1.75%정도인데 역대급이다. 자금유출이 빠르게 이루어질 수 있는 부분이다. 우리나라가 이에 어떻게 대비할지는 지켜봐야겠다.

 

그전에 연준이 항상 그래왔듯이 묘수를 내어 위기를 극복하기를 바란다. 공실 상가를 가지고 있는 필자로써는 일단 상가 금리는 변동금리인데 한시적으로나마 상가로 인한 금리를 낮춰주는 것은 어떤지 하는 생각도 든다.

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우리나라의 상가 공실률

올해 1분기 서울의 중대형 상가 공실률은 전기 대비 0.5%하락한 8.6%이다. 명동, 종로, 홍대 등 주요상권에 유동인구가 증가된 것으로 나타난 현상으로 보인다. 전국의 상가 공실률은 전기 대비 보합이라 한다.중대형 소규모 집합상가의 공실률은 13.3%, 6.9%, 9.3%로 전기와 같은 수준이라 한다. 그래도 유동인구가 증가하고 있다는 것에 희망회로를 돌려본다. 중요한 것은 사람이 모이는 곳에만 사람이 모인다.

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공실 해결을 위한 다양한 방법 시도

일단은 희망의 끈을 놓지 않는 것이  나에게 이득이다. 상권이 어떻게 될지 예측하기는 힘들다. 눈에 뻔히 보이는 곳이라면 이미 유동인구가 많아 공실이 아닐 것이다. 그렇지만 필자처럼 신도시나 아직 상권이 형성이 안 된 곳은 걱정이 많다. 상권이 어떻게 될지 모른다는 것은 현재 2층의 상가를 가지고 있는데 3층 4층이 통으로 교회 임대가 될지 누가 알았겠는가? 1층으로는 병원이 들어온다는 말도 있지만 그건 말뿐이었다. 대로변을 건너 차로 5분 정도의 상가건물은 건물전체를 삼성에서 임대했다. 내 물건과 거리가 있지만 내 자리도 어떻게 될지는 모른다. 그렇지만 그 시점을 앞당기기 위해 많은 노력을 한다. 

유명 프랜차이즈에 입점제안서를 50여 곳 넘게는 메일로 보내고 전화통화했다. 필자의 상가는 작기 때문에 옆에 있는 상가까지 묶어서 제안서를 낸 것도 있다. 스타벅스나 버거킹등은 바로 메일로 답변이 왔다. 원하는 지역이 아니라는 멘트였지만 시도해 볼 만하다고 생각한다. 본죽 계열 회사는 직접 전화가 와서 필자가 가게오픈을 하면 지원해 주겠다고 했다. 그렇지만 직접 운영할 여건이 안되어 거절했다.

임대지원센터 및 부동산에 임대료를 저렴하게 놓았다. 아직까지 코로나여파도 있고 금리가 높아서 임차인들이 사업을 하지 않으려 한다. 어느 책에서는 깔세를 놓으라는 것도 보았다. 아직 시도는 안 하고 있으나 머릿속에는 있다. 

요즘은 공간임대 무인사업도 좋은 것 같다. 공실이 지속된다면 최소한의 인테리어로 고려해 볼 만하다. 어차피 공실이니 최소한의 비용으로 공간을 시간단위로 빌려주는 것이다. 어떻게 보면 에어비앤비 개념인데 요즘은 숙소가 아니더라도 자신들만의 공간을 선호하는 것 같다. 테마에 맞추어 그지역에 맞추어야 할것이라 생각한다.

현재 좋은 부동산 공인중개사를 만난 것 같다. 상권을 분석하고 사이트를 운영해서 맞춤으로 임차임에게 접근한다 하니 필자로서는 위안이 된다. 물론 이곳 말고도 공인중개사 7군데 정도는 전화를 주기적으로 돌린다.

공인중개사에게 중개수수료 외의 성공보수를 제안했지만 거절한다. 이 부분에 대해서는 마음이 좋지 않다. 물건이 별로여서 맞추기 힘들어서 그런가하는 생각도 든다.

최후의 방안은 월세를 거의 안 받고 2년 정도 임대와 경매를 하는 방안이지만 이 방법은 쓰기 싫다.

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글을 마치며

공실상가를 가지고 있으면서 어려운 시기를 보내고 있다. 대출이자는 두 배 가까이 올라 처음 내던 이자의 두배를 내고 있다. 관리비 또한 만만치 않다. 그렇지만 버릴 수는 없지 않은가? 부동산 임대 일반사업자를 내면서 많은 것을 알아가고 공부하고 있다. 이제 알았지만 관리비와 대출이자는 지출된 경비로 처리하여 세금을 돌려받아야 한다. 5월에 종합소득세신고를 하는데 꼭 해야 할 일이다.

상가 공실에 대한 좋은 방안이 있다면 많이들 제시해 주면 좋겠다.

정부가 부동산 2 주택 이상에 대해 규제를 심하게 해서 수익형 부동산에 눈을 돌린 중상층등이 많을 것이라 생각한다. 미국의 사무실, 상가 문제가 우리나라는 전혀 상관이 없지는 않을 것이다. 상가나 사무실을 보유하고 있는 이들이 분명 돈이 많아서 보유한 거는 아닐 거라 생각한다. 정부가 이들에게도 어느 정도 버틸 수 있는 대책을 주었으면 한다.